Die Baubehörde – in Wien die Magistratsabteilung 37 (MA 37) – kennt nur eine Wahrheit. Den sogenannten Konsensplan, also jene Planunterlagen, die zuletzt rechtskräftig genehmigt wurden und im Archiv aufliegen. In der Praxis weicht der tatsächliche Zustand eines Gebäudes jedoch erstaunlich oft davon ab.
Risiken beim Immobilienkauf
Wer eine Liegenschaft erwirbt, ohne den behördlichen Konsens zu prüfen, geht ein hohes Risiko ein. Baurechtliche Verpflichtungen sind dingliche Rechte und haften somit an der Immobilie – nicht am früheren Eigentümer. Wird ein abweichender Bauzustand erst nach dem Kauf entdeckt, tragen die neuen Eigentümer:innen sämtliche Konsequenzen.
Der nicht "eingereichte" Umbau
Gerade in Altbauten werden Wohnungen oder Geschäftslokale häufig an neue Bedürfnisse angepasst – leider nicht immer mit Einreich- oder Anzeigeverfahren. Weicht der Ist-Zustand vom Konsensplan ab, kann das sowohl zivilrechtliche Folgen (Nutzungseinschränkungen, Schadenersatzforderungen) als auch baurechtliche Folgen bis hin zu Strafen und Rückbau haben.
Eine nachträgliche Bewilligung ist oft komplex, zumal sich Normen und Bauvorschriften laufend ändern. Scheitert die Legalisierung, muss der ursprüngliche, zuletzt genehmigte Zustand wiederhergestellt werden.
Besser vorher prüfen
Es lohnt sich, vor dem Kauf den Konsensplan einzusehen und mit dem Bestand zu vergleichen. Fallen Abweichungen auf, kann die Verkäuferseite sie noch beheben oder der Preis neu verhandelt werden.
Im Nachhinein
Eine nachträgliche Bewilligung erfordert mehr als einen einfachen Soll-Ist-Abgleich: Neue Bestands- und Einreichpläne müssen erstellt und meist auch Fachgutachten – etwa von Statiker:innen oder Bauphysiker:innen – beigefügt werden. Wir begleiten den gesamten Prozess, fertigen die Pläne, koordinieren sämtliche Sonderfachplaner, führen die Gespräche mit der MA 37 und planen bei Bedarf auch die notwendigen Umbauten. Erst mit der Fertigstellungsanzeige sind behördlicher Konsens und bauliche Realität wieder im Einklang.
